Düzenlemenin olayın tarafları açısından “dengeli ve ortada bir tahlil olmadığını” belirten hukukçular, uygulamanın açılacak tahliye davalarının sayısında da artışları beraberinde getireceğine dikkat çekiyor.
Öte yandan düzenleme TÜİK’in Mayıs’ta yüzde 20 olarak ölçtüğü kira enflasyonunu önümüzdeki 12 ay için yüzde 25 ile sınırlamış olacak.
Aynı sokaktaki konutlar ortasında bile astronomik fiyat farkları yaşandığını belirten dal temsilcileri, Türkiye için daha gerçek bir tahlilin, birebir muhitteki birebir nitelikteki konutlara sabit kira bedeli uygulaması olduğunu belirtiyor.
KİRA GELİR VERGİSİ MUAFİYETİ DEĞERLENDİRİLMELİ
Sektör temsilcilerine nazaran, sokaktaki enflasyonun yüzde 100’ü geçtiği bir ortamda artış oranı yüzde 25 ile sınırlanan konut sahiplerinin mağduriyetinin bir nebze giderilmesi için kira gelir vergisi muafiyeti seçeneği değerlendirilmeli.
Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, Borçlar Kanuna’na eklenecek bir kararla 2023 Temmuz ayına kadar yenilenecek konut kira mukavelelerinde artış bedelinin evvelki yılki kira bedelenin yüzde 25’ini geçemeyeceğini söyledi.
Bozdağ, “Konut kiralarında 1 yıl müddetle, bir evvelki yılın kira bedelinin yüzde 25’ini geçmeyecek biçimde artış yapılabilecek, üzerindeki artışlar geçerli olmayacak” dedi.
TÜİK datalarına nazaran konutlarda kiracı tarafından ödenen gerçek kira kalemi yüzde 4.44 ile tek başına en yüksek yüke sahip alt kalemlerden ikincisi.
Yıllık enflasyon Mayıs’ta yüzde 73.5 ile 24 yılın zirvesine çıktı. TÜİK ise kiracı tarafından ödenen kira artışını yıllık yüzde 20.02 olarak ölçüyor. Buna rağmen kiralık ilanları üzerinden yapılan hesaplamalar ve kesim temsilcileri kira artış oranlarının İstanbul ve Ankara başta olmak üzere yıllık yüzde 100’ün üzerine çıktığına işaret ediyor.
Ancak Bozdağ’ın açıklamasına nazaran konut kiralarında 1 yıl mühletle, evvelki yılın kira bedelinin yüzde 25’ini geçmeyecek biçimde artış yapılabilecek, üzerindeki artışlar geçerli olmayacak.
“KİRACILAR İÇİN RAHATLATICI FAKAT…”
Düzenlemeyi kıymetlendiren Gayrimenkul Hukuku Derneği Lideri Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Çok istikrarlı ve ortada bir tahlil olduğunu pek söyleyemeyiz… Devam eden enflasyon artışı göz önüne alındığında kiracılar için rahatlatıcı bir adım. Lakin belirlenen yüzde 25 oranının, en son yüzde 39.33 olan 12 aylık TÜFE artış oranı kapsamında değerlendirildiğinde mal sahiplerini önemli biçimde rahatsız edeceğini öngörebiliriz” dedi ve ekledi:
“Sokakta yaşanan enflasyon yüzde 100’ün üzerinde. Mayıs enflasyonu yüzde 73.5. Mevcut enflasyonun aslında altında olan kanundaki sınırlama oranının da altında bir oran belirlendi. Bunun mal sahipleri açısından önemli bir sorun oluşturacağını öngörebiliriz.”
Uygulama ile birlikte tahliye davalarının sayısında ise artış yaşanacağını söyleyen Kiraz, “Mal sahibi ve kiracı ilgisi zati önemli halde bozuldu. Mal sahiplerinin yüzde 25 oranını çok kabul edeceğini zannetmiyorum. Bu mazeretle kiracılarını tahliye edemezler. Lakin gereksinim sebebiyle tahliye dediğimiz münasebetlerle tahliyelere yöneleceklerdir diye düşünüyorum” dedi.
“ENFLASYONDA DÜŞÜŞ GETİRMEZ”
TÜİK kiracı tarafından ödenen kira artışını yıllık yüzde 20.02 olarak ölçüyor.
Reuters’ın düzenlemenin enflasyon tesirine ait sorusuna bir ekonomist, “Düzenleme ile, TÜİK Mayıs prestijiyle yıllık yüzde 20 olarak ölçtüğü konut kira artışlarında yüzde 25’i zirve noktası olarak belirlemiş olacak. TÜİK’in mevcut ölçümü esasen çok düşük olduğu için bugünkü adım enflasyonda düşüş getirmez lakin kira tarafının zirve noktası artık 12 ay boyunca en fazla yıllık yüzde 25’te kalacağı için önümüzdeki devirde TÜFE’ye bu kanaldan gelebilecek yeni etkiyi (yükselişi) sınırlayacaktır” dedi.
“HOLLANDA MODELİ TÜRKİYE İÇİN DAHA HAKİKAT OLURDU”
Hollanda modeli uygulansaydı, bunun Türkiye için çok daha uygun olacağını söyleyen Kiraz, “Hollanda modeli dediğimiz; her bölgenin, her sokağın standart bir rayicinin olması. O sokak içinde de metrekare ve bina yaşına nazaran sabit bir meblağ belirlenmesi. Böylelikle tıpkı sokakta 20,000 lira ile 5,000 lira üzere bir paha farkı oluşmuyor. Türkiye’de tıpkı sokakta eski kiracı 5,000 liraya, yeni kiracı 20,000 liraya oturuyor” diye konuştu.
İstanbul Emlak Komitecileri Odası Lideri Nizameddin Aşa da, düzenleme konusunda geç kalındığını ve hem evsahipleri hem de kiracılar ortasında adaletsiz bir durum oluştuğunu söyledi.
Aşa, “Biz bir düzenleme yapılmasını yılbaşında teklif etmiştik. Enflasyon daima yükseliyor, şimdiden düzenleme yapmak lazım demiştik. Keşke o vakit yapılsaydı. Zira o periyotta artış oranları yüzde 17’lerdeydi. Şu anda yüzde 40’ta” dedi ve ekledi:
“Baktığımızda bir tanesi yüzde 17 artırım yaptı, bir tanesi yüzde 40 yaptı. Temmuz’da yapacak olan ise yüzde 25 yapacak. Bunlar toplumsal çatışmaya sebep olabilecek şeyler.”
TÜFE’de artış sürdüğü için düzenlemenin kiracılar açısından avantajlı olduğunu belirten Aşa, “Mal sahipleri için ise makus bir tablo. Zira resmi yüzde 40 artış oranını bile beğenmiyorlardı. Şu anda yüzde 100, yüzde 200 artırım talep eden mal sahipleri var” dedi.
Düzenlemenin piyasayı tertibe sokmak için yapıldığını lakin sonuçta bir taraf için mağduriyet ortaya çıktığını belirten Aşa, “Sadece tek konutu olan ve tek meskenden geliri olup geçim zahmeti yaşayan mal sahiplerini devlet hiç olmazsa yıllık kira gelir vergisinden muaf tutsun. Madem kiracılara birşey yapıldı, mal sahiplerine de yapılsın diye düşünüyoruz” dedi.